Измеряемый в процентном выражении физический износ строительных объектов является показателем утраты эксплуатационных качеств конструктивных элементов зданий. Физический износ зданий является появлением дефектов, деформаций и повреждений в конструктивных элементах строений, от которых зависит безопасность, прочность и устойчивость строительных объектов.

Как возникает физический износ здания?

Утрата эксплуатационных качеств здания является результатом:

• негативного воздействия климатических условий, на техническое состояние конструктивных элементов строительных объектов;
• отрицательного влияния процесса жизнедеятельности человека на техническое состояние зданий;
• естественного старения строительных материалов, из которых изготовлены конструктивные элементы строений.

Для чего определяется физический износ здания?

Определение степени физического износа в основном осуществляется при установлении реальной рыночной стоимости строительного объекта и перед проведением различных строительных мероприятий, таких как реконструкция, модернизация, снос, или капитальный ремонт строения. Уровень физического износа характеризуется наличием дефектов и повреждений конструктивных элементов, появившихся в процессе эксплуатации строительного объекта.

Сложность определения физического износа здания

Дефекты и повреждения конструктивных элементов зачастую носят скрытый характер, и выявить их наличие, реальную стоимость строительного объекта и ремонтно-восстановительных мероприятий может только специалист с помощью специальной электронной аппаратуры. Привлечение профессиональных специалистов для установления физического износа зданий обусловлено необходимостью получения результатов, зафиксированных в официальной документации, имеющей юридическую силу.

Организация, определяющая физический износ здания

Экспертная оценка физического износа зданий проводится специалистами независимой экспертной организации АНО «Центр Экспертиз». Экспертиза, осуществляемая профессиональными экспертами АНО, с целью установления уровня утраты эксплуатационных качеств строения, регламентируется требованиями ведомственных нормативов ВСН 53-86 (р) от 1 января 1972 года Госстроя СССР и ГОСТом 31397-2011 утвержденным Госстроем Российской Федерации.

Состав экспертной процедуры, определяющей физический износ здания

При оценке физического износа зданий эксперты Центра осуществляют:

• определение рыночной стоимости аналогичного объекта в нормальном техническом состоянии, или начальную цену здания, зафиксированную в паспорте учетной документации кадастра и БТИ;
• обследование технического состояния конструктивных элементов строения с целью выявления дефектов и повреждений, появившихся в процессе эксплуатации строительного объекта;
• определяют рыночную стоимость строительных мероприятий, связанных с устранением каждого выявленного повреждения или дефекта в конструктивных элементах здания;
• суммированием полученных данных определяют восстановительную стоимость устанавливаемого износа строительного объекта;
• устанавливают соотношение восстановительной стоимости, к начальной цене строительного объекта получая выраженные в процентах показатели физического износа строения.

Таблицы, определяющие уровень утраты эксплуатационных качеств строения

Результаты проведенных исследований и расчетов уровня утраты эксплуатационных качеств здания сравниваются с таблицами из ведомственных нормативов ВСН 53-86(р):

• 0-20% износ свидетельствует об отсутствии повреждений или деформаций конструктивных элементов, ухудшающих эксплуатационные качества строительного объекта. Здание может нуждаться в проведении легкого косметического ремонта.
• 21-40% износ является свидетельством наличия повреждений или дефектов в конструктивных элементах строения, не ухудшающих эксплуатационные качества строительного объекта. Восстановительные мероприятия заключаются в осуществлении текущего ремонта.
• 41-60% износ характеризуется наличием глубоких трещин и скрытых дефектов в конструктивных элементах строения. При осуществлении восстановительных мероприятий поврежденные строительные конструкции в замене не нуждаются, выявленные дефекты устраняются капитальным ремонтом.
• 61-80% износ дает основания для признания строительного объекта ветхим, характеризуется наличием многочисленных повреждений, дефектов и деформаций конструктивных элементов здания. Износ ветхого строения устраняется проведением капитального ремонта или реконструкции с частичной заменой поврежденных конструктивных элементов здания.
• 81-100% износ характеризуется наличием неустранимых дефектов и деформаций конструктивных элементов строения, здание признается аварийным и подлежит сносу.

Заключительная стадия экспертизы физического износа здания

По итогам экспертизы физического износа здания составляется экспертное заключение, имеющее статус официального документа и юридическую силу, которое передается на руки инициаторам экспертной процедуры для дальнейшего использования.