В процессе эксплуатации строительных объектов происходит постепенный износ конструктивных элементов здания, выражающийся в появлении различных дефектов и деформаций, негативно влияющих на сохранение и безопасность эксплуатационных качеств строения. Факторами, влияющими на динамику развития износа зданий, являются негативные влияния климатических условий, а также процессы жизнедеятельности человека.

Для чего проводится экспертиза износа зданий?

Физический износ зданий устанавливается перед проведением реконструкции, капитального ремонта, сноса, постановки на учет в органы налогообложения, а также для определения рыночной стоимости строительного объекта и ремонтно-восстановительных мероприятий. Обычно экспертное установление степени физического износа зданий осуществляется в комплексе с оценочной экспертизой для определения реальной рыночной стоимости строения, в текущем техническом состоянии, на момент проведения исследований.

Кто проводит экспертизу износа зданий?

Процедура, устанавливающая степень физического износа строительных объектов является сложным комплексным экспертным исследованием, так как в итоге необходимо иметь не просто понятие об уровне утраты эксплуатационных качеств здания, а получить полноценные официально значимые документы, имеющие юридическую силу и подтверждающие результаты экспертизы. В связи с вышеперечисленными факторами экспертиза физического износа зданий проводится независимыми экспертными компаниями.

Чем регламентируется экспертиза износа зданий?

Экспертиза по установлению степени износа строительных объектов осуществляется специалистами независимой экспертной организации АНО «Центр Экспертиз». Выраженные в процентах показатели степени износа зданий согласно ГОСТ 31937-2011 устанавливаются по правилам № 446 и по таблицам ВСН 53-86(р) ведомственных строительных нормативов, утвержденных Госстроем СССР 1 января 1972 года.

Какой состав имеет экспертиза износа зданий?

Экспертный процесс определения степени физического износа зданий, осуществляемый экспертами АНО, состоит из следующих процедур:

• определение рыночной стоимости аналогичного строительного объекта в нормальном техническом состоянии, которое полностью соответствует требованиям СНиП;
• проведение экспертного обследования строительного объекта с целью определения технического состояния конструктивных элементов здания, выявления скрытых дефектов и деформаций, замаскированных отделкой, влияющих на прочность, устойчивость и безопасность строения;
• установление рыночной стоимости устранения каждого выявленного дефекта, повреждения или деформации конструктивных элементов здания;
• установление удельного веса выявленных недостатков выраженного в процентах от общей начальной стоимости строительного объекта;
• расчет суммы стоимости выявленных дефектов и повреждений конструктивных элементов строения, определяющий стоимостные показатели восстановительных мероприятий;
• расчет процента восстановительной стоимости от начальной цены строительного объекта, являющийся степенью износа здания в целом.

Как получают результаты экспертизы износа зданий?

Полученные в результате проведенной экспертизы данные округляются и сверяются с таблицами ведомственных нормативов ВСН 53-86(р) для получения окончательных результатов. Согласно вышеупомянутым таблицам:

• 0-20% физический износ считается незначительным, эксплуатация здания не представляет опасности, а сам строительный объект практически не нуждается в восстановительном ремонте.
• 21-40% физический износ свидетельствует о наличии легко устранимых повреждений методом проведения текущего ремонта, опасности для эксплуатации объекта нет.
• 41-60% физический износ характеризуется наличием значительных повреждений и деформаций, но устраняемых проведением капитального ремонта без замены отдельных элементов несущих конструкций. Эксплуатация такого здания без восстановительных мероприятий безопасна.
• 61-80% физический износ свидетельствует о ветхости строительного объекта, характеризуется наличием многочисленных дефектов, повреждений и деформаций, устраняемых проведением реконструкции здания с заменой несущих конструктивных элементов строения. Здание в таком состоянии эксплуатировать без проведения восстановительных мероприятий нельзя в связи с наличием угрозы обрушения.
• 81-100% физический износ свидетельствует об аварийном состоянии строительного объекта и о полной невозможности проведения восстановительных мероприятий, в связи с неустранимостью выявленных дефектов и вызванных ими разрушений несущих конструктивных элементов строения. Здание в таком техническом состоянии подлежит сносу.

По результатам экспертизы устанавливающей степень физического износа зданий составляется экспертное заключение, которое передается на руки инициаторам экспертной процедуры.