Любое здание имеет свой срок, в течение которого его можно эксплуатировать, не беспокоясь о безопасности технического состояния конструкции строительного объекта. В течение срока эксплуатации в результате естественного старения, негативных воздействий человеческого фактора и влияния климатических условий происходит медленное разрушение строительного объекта и утрата эксплуатационных качеств.

Цели проведения экспертизы физического износа строительных объектов

Процесс утраты или ухудшения эксплуатационных качеств строения называется физическим износом и напрямую влияет на стоимость строительного объекта и безопасность эксплуатации здания. Для заключения сделок купли-продажи, осуществления реконструкции, модернизации, капитального ремонта, а также для постановки на учет, необходимо иметь представление о степени физического износа здания, так как от этого показателя зависит окончательная цена строительного объекта стоимость восстановительных мероприятий и размеры налогообложения.

Сложность экспертизы степени физического износа зданий

Процедура установления степени физического износа здания – это практически полноценная строительная и оценочная экспертиза технического состояния недвижимого объекта с отражением результатов в процентном выражении. Экспертиза по установлению физического износа здания является весьма сложной процедурой требующей от исследователя наличия специального высшего образования, а также документов, подтверждающих квалификацию и полномочия экспертов, поэтому проведение определения уровня физического износа строения необходимо осуществлять в независимых экспертных компаниях.

Нормативы, регламентирующие экспертизу степени физического износа зданий

Специалисты независимой экспертной организации АНО «Центр Экспертиз» осуществляют экспертизу по установлению физического износа здания, в соответствии с правилами № 446 и ведомственными нормативами ВСН 53-86(р) утвержденными Госстроем СССР в 1972 году и регламентируемыми ГОСТом 31937-2011. Экспертный процесс, соответствующий вышеупомянутым правилам, заключатся:

• в установлении рыночной стоимости аналогичного строительного объекта, имеющего техническое состояние соответствующее СНиП;
• в установлении качественных показателей технического состояния основных конструктивных элементов здания, от которых зависит безопасность эксплуатации строения;
• в определении стоимости мероприятий, связанных с восстановлением качеств технического состояния объекта до первоначального уровня безопасности;
• в установлении степени физического износа строения по определенной в процентах восстановительной стоимости от первоначально установленной цены строительного объекта.

Таблицы ведомственных нормативов, регламентирующих экспертный процесс

Полученные в результате проведенных исследований данные сравниваются с таблицами из правил № 446 и нормативов ВСН 53-86(р) для получения округленных и юридически значимых результатов. Согласно таблицам ведомственных нормативов, при физическом износе конструктивных элементов, равном:

• 0-20% ‒ объект имеет незначительный физический износ и в проведении ремонтно-восстановительных мероприятий не нуждается;
• 21-40% ‒ здание имеет незначительные повреждения конструктивных элементов, восстанавливаемых текущим ремонтом;
• 41-60% ‒ здание имеет значительные повреждения и деформации конструктивных элементов, не влияющих на безопасность эксплуатационных качеств и устраняемых проведением капитального ремонта или реконструкции строительного объекта;
• 61-80% ‒ здание имеет значительные деформации конструктивных элементов и многочисленные дефекты, но не влияющие на безопасность эксплуатационных качеств строения, так как эти недостатки можно устранить заменой поврежденных несущих конструкций, реконструкцией или реновацией строительного объекта;
• 81-100% — здание имеет невосстановимые повреждения и деформации несущих конструктивных элементов и многочисленные обрушения перекрытий и ограждающих конструкций, что делает строительный объект непригодным для дальнейшей эксплуатации и подлежащим к сносу.

Сведения, содержащиеся в экспертном заключении о физическом износе строения

Процесс и результаты экспертизы по установлению физического износа здания отражаются в экспертном заключении, составляемом экспертами АНО, являющемся официальным документом, имеющим юридическую силу. На основании данных содержащихся в экспертном заключении:

• проводится внесение необходимых поправок в документацию БТИ и кадастра,
• устанавливается реальная стоимость строительного объекта,
• определяется стоимость и целесообразность проведения восстановительных работ,
• решаются вопросы, связанные с продолжением эксплуатации здания в текущем техническом состоянии.

Экспертное заключение, составленное по результатам установления степени износа здания, передается на руки инициаторам экспертизы.