Каждое здание имеет свой срок службы, когда им можно пользоваться безопасно и комфортно. Однако со временем оно теряет свои технические характеристики, полученные в момент окончания строительства, то есть, увеличивается износ в период эксплуатации объекта. При подготовке строения к капитальному ремонту, а также перед заключением сделки аренды или купли-продажи целесообразно провести экспертизу по установлению процента износа здания.

Под установлением процента износа понимают показатель, характеризующий степень потери технических характеристик, здания в целом, надежность и прочность конструкций, способность сохранения тепла, эстетическое состояние объекта.

Параметр рассчитывается в процентах по специальной формуле с оригинальной использованием методики, где сравнивается состояние здания в настоящее время и на момент постройки.

Объекты контроля

Для установления износа здания особое внимание уделяют проверке состояния отдельных его элементов:

• фундамента, который может иметь повреждения и деформации;
• крыши, кровли, чердачных перекрытий, фиксируя целостность конструкций и степень их повреждения насекомыми, грызунами, плесенью, грибком или гнилью, если они выполнены из дерева;
• полов, потолков, дверных и оконных блоков;
• проверке геометрии стен.

При этом используют различные методы контроля, инструментарий и оборудование. После исследования высчитываются цифровые показатели.

Кто может проводить исследования

Некоторые владельцы или потенциальные покупатели и арендаторы, в целях экономии средств, пытаются самостоятельно провести проверку объекта. Это возможно, но такое обследование не дает объективной картины. Точные данные об износе могут предоставить только специалисты.

В последнее время предпочтения отдаются сотрудникам независимой лицензированной компании, прошедшей государственную регистрацию и аккредитацию. Обращает на себя возможность выполнения заказа без бюрократических проволочек, оперативно и с высоким качеством. При этом независимый эксперт несет персональную ответственность за достоверность предоставленных данных, а также:

• имеет высшее профильное образование;
• практический опыт проведения исследований данного направления;
• теоретическую и практическую подготовку;
• необходимые лицензии и сертификаты, подтверждающие право проведения данного вида деятельности.

Как организована процедура проверки

Экспертиза по установлению процента износа здания представляет собой комплекс мероприятий, включающий:

• визуальный осмотр объекта;
• анализ проектной документации и выявление возможных недочетов, допущенных еще на стадии проектирования;
• изучение содержания журналов, отражающих сроки и результативность проведения текущих и капитальных ремонтов;
• в случае необходимости, проведение забора проб материалов для лабораторных исследований;
• выявление недочетов и дефектов на элементах конструкций инструментальным путем;
• установление процента износа здания с использованием специальной методики и формулы расчета;
• подготовку экспертного заключения с выводами, рекомендациями и предложениями.

Немаловажное значение в подготовке здания к капремонту или продаже имеет выявление устранимого и неустранимого износа. Получение этих сведений, в первом случае, позволяет устранить мелкие недоделки, дефекты и недостатки, вложив небольшие средства для их ликвидации. При этом показатель уровня износа снижается, а продажная цена увеличивается.

Что касается неустранимого износа, то при его наличии в здании в целом или отдельных его частях стоит задуматься о целесообразности проведения с данным объектом каких-либо операций. Все дело в том, что показатель неустранимого износа характеризует невозможность или экономическую нецелесообразность вложения значительных средств и проведения работ по реконструкции. Такими показателями могут быть:

• устаревшие материалы, использованные в несущих конструкциях и перекрытиях, не подлежащие замене или планировка, не соответствующая современным требованиям организации жизнедеятельности;
• неудовлетворительное, не соответствующее санитарным нормам состояние инженерных систем и коммуникаций или их полное отсутствие;
• серьезные деформации основных конструкций, восстановление или замена которых невозможны.

Все полученные данные оформляются в Акт (экспертное заключение) с выводами, предложениями и рекомендациями по устранению выявленных дефектов и недостатков.

Окончательная стоимость экспертизы по установлению процента износа здания определяется в индивидуальном порядке и учитывает объемы, сложность и срочность выполнения работ.