Оценка незавершенного строительства — это процесс, в ходе которого определяется рыночная стоимость незавершенных объектов недвижимости, таких как заводы, здания, сооружения и многоквартирные дома. Этот вид экспертизы включает в себя оценку износа, инженерного обеспечения и других факторов, которые важны для определения стоимости объекта. Особое внимание уделяется исходно-разрешительной документации, которая включает в себя согласования и возможности подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения и т. д. Срок действия этих документов часто ограничен, что также влияет на стоимость оценки.

Классификация объектов при оценке незавершенного строительства

В России существует огромное количество недостроенных объектов, каждый из которых предназначен для различных целей. Для упрощения работы оценщиков объекты классифицируют следующим образом:

1. Жилые строения.
2. Промышленные здания и сооружения.
3. Недвижимость железнодорожных организаций.
4. Артезианские и нефтедобывающие скважины.
5. Передающие устройства (включая линии электропередачи, трубы, водопроводы, линии связи и интернет-сети).
6. Элементы благоустройства и сооружения различного назначения (мосты, эстакады и т.п.).

Эти объекты, особенно те, которые находятся в районах с высоким экономическим потенциалом, могут быть выгодно завершены и принести владельцу значительную прибыль. В некоторых случаях объект может потребовать ликвидации, что требует определения ликвидационной стоимости.

Основные ситуации для проведения оценки незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства необходима в различных ситуациях, включая:

• Покупку или продажу недостроенного объекта.
• Переоценку основных средств для уменьшения налоговых выплат.
• Оформление объекта в уставной капитал предприятия.
• Подготовку пакета документов для инвесторов.
• Получение кредитов с залогом объекта.
• Возобновление строительства или демонтаж.

Этот вид анализа требует высокой квалификации, опыта в строительных технологиях и знаний в области экономики, экологии и геологии.

Документы, необходимые для оценки

Документы можно разделить на две группы:

1. Правоустанавливающие документы:
   • Инвестиционные договоры.
   • Сметы.
   • Документы, подтверждающие право использования земельного участка.
   • Документы, указывающие стоимость объекта на момент покупки.

1. Технические документы:
   • Проектно-сметная документация.
   • Кадастровый план участка.
   • Документы, отражающие текущее состояние объекта с разделением конструкции на элементы.

Процедура проведения экспертизы

Процедура оценки проводится в соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО). Этапы включают:

1. Заключение договора с указанием задания на оценку.
2. Сбор и анализ данных для проведения экспертизы.
3. Выбор методики и расчет стоимости.
4. Формирование отчета, включающего все результаты, методики и выводы.

После заключения договора специалист подбирает методику оценки, проводит необходимые расчёты и формирует отчёт, в который включаются:

• Описание объекта и выводы эксперта.
• Задание на оценку.
• Информация об инициаторе экспертизы.
• Примененные методы и расчеты.
• Оценочные показатели и статистика рынка.

Отчет также включает приложение с документами, подтверждающими права на объект, и другими необходимыми бумагами.

Вопросы, на которые отвечает специалист

Специалист по оценке отвечает на такие вопросы, как:

• Оценка рыночной стоимости незавершенного объекта.
• Сумма инвестиций, необходимых для завершения строительства.
• Экономическая и инвестиционная привлекательность района.
• Возможная стоимость после завершения строительства.
• Целесообразность завершения или демонтажа объекта.
• Ликвидационная стоимость.
• Экологическая и геологическая характеристика района.
• Воздействие дефектов на стоимость.
• Соответствие объекта плану застройки и потребностям района.

Контакты для консультаций и проведения экспертиз вы можете найти на сайте Федерации судебных экспертов (ФСЭ). 😊